Wat is een verhuurhypotheek en hoe werkt het?

Steeds geldverstrekkers bieden een verhuurhypotheek aan. Daarmee spelen ze in op de vraag van investeerders die een huis willen kopen voor de verhuur - en daar dus geld mee willen verdienen. Schaaf via dit artikel je kennis bij, zodat jij straks beter deze klanten kan bedienen. De Verhuurdesk van De Financiële Makelaar helpt jou ook graag hierbij! Klik vooral ook door naar diverse handige links, zoals het inventarisatieformulier en de aanbiedervergelijker. Lees nu snel verder!

Deze blog is tot stand gekomen in samenwerking met Roel Wonders, onafhankelijk Hypotheek- en Verhuurspecialist en bovendien oud-werknemer van VCN hypotheken en kredieten.

Wat is een verhuurhypotheek precies?
De meeste Nederlanders sluiten een normale hypotheek af als ze een huis kopen. Deze hypotheek wordt gebruikt om een huis te kopen om zelf in te wonen – en dus niet om te verhuren. Wanneer je een huis wilt kopen om te verhuren – en daar zelf dus niet in gaat wonen – dan heb je een hypotheek nodig speciaal voor het kopen van huizen om te verhuren.

Deze hypotheek noemen we de verhuurhypotheek. De verhuurhypotheek wordt door professionele vastgoedbeleggers ook wel de vastgoedhypotheek genoemd. Je kunt een verhuurhypotheek afsluiten om een woning te kopen die al wordt verhuurd, maar het is natuurlijk ook mogelijk om een huis of appartement zonder huurders te kopen en vervolgens huurders te vinden.

Verschillen tussen een normale hypotheek en verhuurhypotheek
De verhuurhypotheek verschilt op een aantal punten van een gewone hypotheek. Dit zijn de belangrijkste verschillen:

1. Het doel
   Een normale hypotheek wordt gebruikt voor de aankoop van een huis om zelf in te wonen – en dus niet om te verhuren. De verhuurhypotheek wordt alleen gebruikt voor het kopen van een huis om te verhuren – en dus niet om zelf in te wonen
2. Toetsing
   Bij het afsluiten van een normale hypotheek wordt naar het inkomen uit werk gekeken. Bij het afsluiten van een verhuurhypotheek wordt gekeken naar het inkomen uit werk, maar ook de huurinkomsten tellen mee.
3. Rente
   Een verhuurhypotheek heeft een hogere rente. Dat komt omdat de bank meer risico loopt door geld uit te lenen voor de koop van een woning voor de verhuur.

Huizen die verhuurd worden zijn bijvoorbeeld moeilijker te verkopen, omdat de vraag naar huizen in verhuurde staat lager is.

Kan ik mijn huis ook verhuren met een normale hypotheek?
Het is niet toegestaan om een huis te verhuren met een gewone hypotheek, tenzij de geldverstrekker toestemming geeft. Je krijgt deze toestemming echter bijna nooit. De enige reden wanneer een geldverstrekker die toestemming mogelijk geeft is als jouw klant een wereldreis gaat maken, maar zelfs dan zullen ze vaak geen toestemming geven.

Je kunt met een gewone hypotheek geen huis verhuren, omdat deze hypotheek bedoeld is om een huis te kopen om zelf in te wonen. Je tekent bij het aangaan van een normale hypotheek voor een zogenaamde ‘’zelfbewoningsplicht’’. Jouw klant geeft daarbij dus aan dat hijzelf in de woning gaat wonen en dat deze niet gebruikt wordt voor de verhuur.

Het zonder toestemming verhuren van een huis met een normale hypotheek is niet slim. Geldverstrekkers controleren hier namelijk op. Ze controleren bijvoorbeeld:
- of er huur wordt bijgeschreven op de bank
- vragen gegevens op bij het kadaster
- houden social media in de gaten
- een huisbezoek is mogelijk

Wanneer banken ontdekken dat een huis zonder toestemming wordt verhuurd, dan sturen ze een waarschuwingsbrief. In deze waarschuwingsbrief geven ze vaak 4 opties:

1. Je houdt het huis en lost de hypotheek helemaal af met eigen geld
2. Je moet het huis verkopen om de hypotheek helemaal af te lossen
3. Je sluit de hypotheek over naar een verhuurhypotheek
4. Je krijgt van de bank een verhuurhypotheek aangeboden

Je wilt deze problemen ten alle tijden voorkomen, omdat ze voor grote financiële problemen kunnen zorgen. Wie een huis wil verhuren sluit daarom meteen een verhuurhypotheek af.

Bestaande huis verhuren en zelf een nieuw huis kopen
Het komt steeds vaker voor dat mensen een nieuw huis willen kopen, maar hun bestaande huis willen houden. Het bestaande huis – waar een normale hypotheek op zit – willen ze dan verhuren. Het is in dit geval mogelijk om de normale hypotheek om te zetten naar een verhuurhypotheek. Wanneer er een verhuurhypotheek op het huis zit, mag deze namelijk verhuurd worden.

Het aanhouden van een huis om te verhuren in plaats van deze te verkopen, wordt steeds interessanter. Dat komt omdat er over huizen die worden gekocht om te verhuren 10,4% overdrachtsbelasting moet worden betaald. Door de bestaande woning te houden voor de verhuur en zelf een nieuw huis te kopen om in te wonen, wordt deze hoge overdrachtsbelasting vermeden.

80 tot 90%
Je kunt namelijk maximaal 80 tot 90% van de waarde in verhuurde staat lenen. De waarde in verhuurde staat is wat het huis waard is als er huurders in zitten. De waarde van een woning met huurders erin neemt af, omdat er minder vraag is naar huizen met inwonende huurders. Je kunt deze 80% tot 90% dus lenen met een verhuurhypotheek.

10 tot 20% en bijkomende kosten
De overige 10% tot 20% moet je met eigen geld betalen. Daarnaast moet je rekening houden met bijkomende kosten. Voorbeelden van bijkomende kosten:

• Overdrachtsbelasting – vanaf 1 januari 2023 is dit 10,4% voor huizen die worden gekocht voor de verhuur
• Notariskosten
• Advieskosten van de hypotheekadviseur
• Taxatiekosten

Je hebt hier – zeker door die overdrachtsbelasting – vaak wel enkele tienduizenden euro’s eigen geld voor nodig.

Voorbeeld van gebruiken eigen geld
Jouw klant koopt een beleggingspand om te verhuren met een waarde van 300.000 euro. Volgens de taxateur is de waarde in verhuurde staat – die dus lager is – 250.000 euro. Hij kan van een geldverstrekker een verhuurhypotheek krijgen van maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat.

80% van 250.000 euro is 200.000 euro. Om het huis van 300.000 euro te kunnen kopen, moet er dus 100.000 euro eigen geld worden ingebracht (300.000 euro minus 200.000 euro). Hij moet daarnaast nog eigen geld hebben om de bijkomende kosten te betalen. De overdrachtsbelasting is 31.200 euro (10.40% van 300.000 euro).

Overwaarde van eigen huis gebruiken voor het kopen van een huis om te verhuren
Je kunt met een verhuurhypotheek dus niet 100% van de waarde van het huis lenen. Je moet eigen geld hebben. Wanneer er geen 10 tot 20% van de waarde in verhuurde staat én jouw klant de bijkomende kosten kan betalen met eigen geld, is er misschien tóch een oplossing.

Jouw klant heeft misschien (zoals veel mensen) overwaarde op zijn huis. Deze overwaarde kan mogelijk worden gebruikt om deze kosten te dekken. Wanneer er dus geen spaargeld is (of hij dit spaargeld niet wilt gebruiken), dan zijn er mogelijkheden om de overwaarde op het eigen huis te gebruiken voor de aankoop van een huis om te verhuren.

Hoe duur is een verhuurhypotheek?
In dit artikel werd al eerder aangegeven dat een verhuurhypotheek duurder is dan een normale hypotheek, omdat de bank meer risico loopt. Je bent waarschijnlijk benieuwd hoeveel duurder de verhuurhypotheek is t.o.v. een normale hypotheek. Hoe meer geld er geleend wordt ten opzichte van de waarde van de woning in verhuurde staat, hoe meer risico de bank loopt en dus hoe hoger de hypotheekrente wordt. De verhuurhypotheek is over het algemeen zo’n 1 tot 2% duurder dan een gewone hypotheek. Uiteraard, is dit slechts een algemene schatting.

Kredietwaardigheid
Zoals bij een normale hypotheek wordt de ‘’kredietwaardigheid’’ van de consument vooraf vastgesteld. Dit betekent dat de geldverstrekker kijkt hoe waarschijnlijk het is dat het geleende geld uiteindelijk terugbetaald kan worden door de consument. Wanneer de bank denkt dat het niet mogelijk is om het geleende geld terug te betalen, dan krijgt hij géén verhuurhypotheek. Voor een goede vaststelling vragen we jou om een aanvraag in te dienen aan de hand van een inventarisatieformulier. Klik hier en bouw zekerheid in van de haalbaarheid van jouw aanvraag!

Verhuurhypotheken vergelijken
Zoals bij een normale hypotheek, sluiten we natuurlijk niet zomaar een verhuurhypotheek af. We helpen jou om alle rentetarieven en voorwaarden te vergelijken. We doen dit bij alle aanbieders van verhuurhypotheken. Op deze manier vinden we samen de verhuurhypotheek met de beste prijs-kwaliteitsverhouding voor jouw klant.

Maak kennis met Sjoerd en kom in contact
Wist je dat jij als adviseur kunt bouwen op de kennis en ervaring van Sjoerd Kemperman? Ben jij wel eens voor je klant op zoek naar een verhuurhypotheek? Lees dan nu deze blog en maak kennis met de Verhuurspecialist bij De Financiële Makelaar.

Waar kan hij zoal bij helpen?
- Het beoordelen van de ontvangen aanvragen
- Het uitwerken van de financieringsaanvraag op haalbaarheid
- Indienen van aanvragen bij diverse vastgoedfinanciers
- Het monitoren van de aanvragen

Heb je vragen rondom een verhuurhypotheek? Stel deze dan aan Sjoerd!